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세무법인 스타택스의 윤현웅 대표세무사

안녕하세요. 세무법인 스타택스의 윤현웅 대표세무사 입니다.

한국은 주택 관련 정책이 수시로 변화 하는데 최근에는 주택담보대출 제한으로 인해 고가의 아파트를 매입하는 것이 힘들어졌습니다. 그래서 자산가들이 눈을 돌린 것이 해외주택 투자인데요. 최근 관심이 높아진 해외 주택 투자, 그중에서도 미국 주택에 대해 살펴보겠습니다.

외국인 주택 매입 시 대출
미국의 모기지는 일반적으로 해외거주 외국인에게는 그 장벽이 높지만, 외국계 은행 중에는 한국의 소득신고 내역을 바탕으로 주택담보 대출을 해주는 곳이 있습니다. 대출 비율은 60% 가량인데 한국의 규제지역 6억원 제한이나 다주택 제한 등에서 자유로우므로 대체 투자지역으로 부상하고 있습니다.

계약
미국에서는 부동산의 매입이나 양도시에 모두 부동산중개법인을 선임하게 돼 있어서 해당 업체가 물건의 선정, 하자여부 감정, 보험가입, 에스크로 업체 계약 등 부동산 계약 전반에 걸쳐 도움을 줍니다.

부동산의 계약은 직접 미국에서 사인하는 경우도 있지만 국제공증기업이나 미국대사관 등을 통해 국내에서 계약할 수도 있습니다.

유지 관리
막상 미국주택을 구입했다 하더라도 실제 거주지는 한국이기 때문에 해외주택은 임대를 놓는 것이 일반적인데, 세입자 구하기부터 임대차계약, 건물 유지보수, 주택보험, 월세 수금 등 해야 할 일이 많습니다. 이러한 주택 관리만을 별도로 해주는 업체들이 있는데 보통 월세액의 일정 부분을 수수료로 받습니다.

다만 주택관리 업체별로 서비스의 내용이나 질, 사후관리 등이 천차만별이므로 선정지 주의가 필요합니다. 저희가 컨설팅 해드린 사례를 바탕으로 보면 통상 7~12%가 일반적입니다.

월세 소득 및 양도소득세 신고
미국 세법에서는 주택의 감가상각을 비용분리를 통해 일종의 가속상각을 일부 허용해주기 때문에 소득세 부담이 매우 적거나 없을 수도 있습니다. 예를 들어 건물의 일부 비용의 경우에는 일반적인 감가상각 기간인 27년이 아니라 일시강각이나 5년 또는 7년 내 처리가 가능합니다.

양도소득세 또한 동종자산에 재투자할 경우 세금을 이연해주는데 위의 사례처럼 주택을 100만달러에 매입하고 150만달러에 양도했을 경우 통상 50만달러에 해당하는 금액만큼 양도소득세를 납부해야 하지만, 양도가액인 150만달러를 다른 주택을 매입하는데 재투자 했다면 나중에 해당 주택을 완전히 양도할 때 까지 세금을 이연해줍니다. 이러한 세금 이연은 몇 번이고 가능합니다.

다만 이렇게 미국 내에서 신고한 종합소득세 또는 양도소득세는 한국의 소득과 합산해 한국 세법에 맞춰 재계산 해야 하기 때문에 실익을 자세히 따져봐야 합니다.