거짓계약서 양도세 비과세 감면배제 사례

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국세청, 취득자(소유자) 거짓계약 거래내역 전산관리

김현호 기자 hyun@bokuennews.com / 2013.05.14 09:54:26



▲ 국세청은 취득자(후 소유자)가 취득 후 상당한 기간이 경과된 후에 거짓계약서를 작성한 부동산 등을 양도할 경우 양도소득세 비과세-감면 배제를 위해 '거짓계약 거래내역을 전산관리' 하고 있다.<사진은 양평동에 위치한 국세청 전산실 청사 입구.>

국세청이 양도세 사후관리를 위해 취득자의 거짓계약 거래내역을 전산관리 하고 있다.

이는 국세청이 취득자가 취득후 상당한 기간이 경과된 후에 거짓계약서를 작성한 부동산 등을 양도할 경우 양도세 비과세-감면 배제를 위해 엄정한 전산관리를 하고 있는데 따른 것이다.

■ 국세청, 거짓계약서 작성에 따른 양도세 비과세-감면 배제 사례

◈개 요

○ 부동산 또는 부동산에 관한 권리를 매매하는 거래 당사자가 거짓계약서를 작성하는 경우 해당 자산에 대한 양도소득세 비과세․감면 배제(소법 §91②, 조특법§129①)

- 실거래가제도 정착을 위해 ’11.7.1.이후 최초 매매계약분부터 적용

○ 비과세․감면 배제 범위

- 거래당사자가 거짓계약서를 작성한 경우 다음에 정한 금액을 해당 부동산의 비과세․감면세액에서 차감

▶비과세
-①과②중 적은금액
①비과세를 적용 안한 경우의 산출세액
②매매계약서의 거래가액과 실지거래가액과의 차액

▶감면세액
-①과②중 적은금액
①감면을 적용한 경우의 감면세액
②매매계약서의 거래가액과 실지거래가액과의 차액

◈거짓계약 거래내역 사후관리

○ 취득자(후 소유자)가 취득후 상당한 기간이 경과된 후에 거짓계약서를 작성한 부동산 등을 양도할 경우 양도소득세 비과세․감면 배제를 위해 거짓계약 거래내역 전산관리

■사례를 통해 보는 양도소득세 비과세·감면 배제

<유형1>
-1세대1주택 비과세 해당자가 업(UP)계약서를 작성, 후소유자가 취득가액 과다계상을 통해 양도소득세를 탈루하게 한 사례

▶양도소득세신고
□ 사실관계 흐름도

☞전소유자
(비과세 요건충족)-UP 계약서 작성-양도금액 3억5천만원
-[실거래] 양도금액 3억원

☞후취득자취득자-양도소득세신고-양도차익5천만원
[실거래] 양도금액 4억원

□ 비과세 배제 적용시

○1세대1주택 비과세 요건을 충족한 전소유자는 실거래금액 300백만원을 350백만원으로 허위계약서(UP계약서) 작성 사실 확인

- 허위계약서와 실계약서와의 차이금액 50백만원과 비과세를 적용하지 않았을 때 산출세액 11,325천원 중 적은 금액인 11,325천원 양도소득세를 부과받게 됨

※ 양도소득세 추징 산출근거

① 비과세를 적용 안한 경우의 산출세액
∙양도차익 : 94백만원(양도가액 300백만원-취득가액
200백만원 - 필요경비 6백만원)
∙산 출 세 액 : 11,325,600원

② 매매계약서의 거래가액과 실지거래가액과의 차액
∙ 350,000,000원 - 300,000,000원 = 50,000,000원

③ 세부담액
∙ Min[①,②] = 11,325,600원

850백만원양도
비과세로 신고

<유형2>
-실거주 목적으로 아파트를 취득하면서 다운계약서(DOWN)를 작성해서 양도차익을 줄여주는 댓가로 취득가액 일부를 할인받고 전소유자가 양도소득세를 탈루하게 한 사례

▶양도소득세신고
□ 사례 흐름도

☞전소유자(양도자)-(3억원에 취득)-DOWN 계약서 작성-양도금액5억원-[실거래] 양도금액 5억5천만원

☞후취득자(비과세 요건충족)-양도소득세 신고-양도차익2억원-8억5천만원 양도 비과세로 신고

□ 비과세 배제 적용시

○다운계약서를 작성해 준 후취득자가 1세대1주택 비과세 요건을 충족한 상태에서 전소유자에게 실거래양도금액 550백만원을 500백만원으로 허위계약서(DOWN계약서) 작성 사실 확인

- 허위계약서와 실계약서와의 차이금액 50백만원과 비과세를 적용하지 않았을 때 산출세액 60,833천원 중 적은 금액인 50백만원 양도소득세를 부과받게 됨

※ 양도소득세 추징 산출근거

① 비과세를 적용 안한 경우의 산출세액
∙양도차익 : 288백만원(양도가액 850백만원-취득가액
550백만원 - 필요경비 12백만원)
∙산 출 세 액 : 60,833,000원

② 매매계약서의 거래가액과 실지거래가액과의 차액
∙ 550,000,000원 - 500,000,000원 = 50,000,000원

③ 세부담액
∙ Min[①,②] = 50,000,000원

■개정된 세법 전문

◈규정 신설

▶개정 조문

○ 소득세법 제91조【양도소득세 비과세 또는 감면의 배제 등】

② 제94조제1항제1호 및 제2호의 자산을 매매하는 거래당사자가 매매계약서의 거래가액을 실지거래가액과 다르게 적은 경우에는 해당 자산에 대하여 이 법 또는 이 법 외의 법률에 따른 양도소득세의 비과세 또는 감면에 관한 규정을 적용할 때 비과세 또는 감면받았거나 받을 세액에서 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 뺀다.

1. 이 법 또는 이 법 외의 법률에 따라 양도소득세의 비과세에 관한 규정을 적용받을 경우: 비과세에 관한 규정을 적용하지 아니하였을 경우의 제104조제1항에 따른 양도소득 산출세액과 매매계약서의 거래가액과 실지거래가액과의 차액 중 적은 금액

2. 이 법 또는 이 법 외의 법률에 따라 양도소득세의 감면에 관한 규정을 적용받았거나 받을 경우: 감면에 관한 규정을 적용받았거나 받을 경우의 해당 감면세액과 매매계약서의 거래가액과 실지거래가액과의 차액 중 적은 금액

○ 소득세법 부칙
제1조(시행일) 제91조제2항의 개정규정은 2011년 7월 1일부터 시행한다.
제9조(매매계약서 허위 기재에 따른 양도소득세 비과세 또는 감면의 배제 등에 관한 적용례) 제91조제2항의 개정규정의 시행 후 최초로 매매계약 하는 분부터 적용한다.

○ 조세특례제한법 제129조【양도소득세의 감면 배제 등】
① 「소득세법」제94조제1항제1호 및 제2호에 따른 자산을 매매하는 거래당사자가 매매계약서의 거래가액을 실지거래가액과 다르게 적은 경우에는 해당 자산에 대하여 「소득세법」 제91조제2항에 따라 이 법에 따른 양도소득세의 비과세 및 감면을 제한한다.

○ 조세특례제한법 부칙
제1조(시행일) 제129조제1항의 개정규정은 2011년 7월 1일부터 시행한다.
제48조(양도소득세의 감면 배제 등에 관한 적용례) 129조제1항의 개정규정은 시행 후 최초로 매매계약하는 분부터 적용한다.

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